Wie wird der Wert einer Immobilie im Nachlass bemessen?
Wie berechnet sich der Wert einer Immobilie beim Pflichtteil?
Als Pflichtteilsberechtigter haben Sie die Erben einen Anspruch auf Erteilung einer Auskunft bezüglich aller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Verstorbenen zum Sterbezeitpunkt. Dieser Anspruch ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz nach § 2314 BGB. Damit verbunden ist auch ein Wertermittlungsanspruch. Dieser Anspruch wird zum Beispiel wichtig, wenn der Wert eines Nachlassgegenstandes nicht ersichtlich ist.
Bei Immobilien im Nachlass ist der Wert häufig von besonderer Bedeutung. Relevant ist der sogenannte “Verkehrswert”, also der aktuelle Marktwert der Immobilie zum Stichtag. Oft ist dieser Wert nicht bekannt. Die Erben haben vielleicht noch den Kaufvertrag zur Hand, aus dem sich der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie ergibt, oder geben eine grobe Schätzung ab. Für Sie als Pflichtteilsberechtigten ist das unbefriedigend. Der ursprüngliche Kaufpreis berücksichtigt nicht die Wertsteigerung, die die meisten Immobilien im Laufe der Zeit erfahren, und eine Schätzung durch die Erben ist fehleranfällig.
Daher ist es in vielen Fällen sinnvoll, ein sogenanntes “Verkehrswertgutachten” bzw. “Wertermittlungsgutachten” für eine Immobilie erstellen zu lassen. Die Kosten hierfür mindern zwar den Nachlass, sind aber gut investiert, wenn der Wert der Immobilie zum Beispiel von den Erben eher niedrig angesetzt wird.
Zum Nachlass des Verstorbenen können ganz unterschiedliche Immobilien gehören: Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Auslands- oder Gewerbeimmobilien, Garagen, Ferienwohnungen o.ä. Je nach Art der Immobilie gelten für die Wertermittlung Besonderheiten. Relevant ist zum Beispiel auch, ob auf der Immobilie ein Wohnrecht oder eine Grundschuld lasten oder wie die Immobilie genutzt wird.
Mit einem Verkehrswertgutachten hat man bereits eine gute Grundlage, auf deren Basis sich ein realistischer Pflichtteilsanspruch hinsichtlich einer im Nachlass vorhandenen Immobilie realisieren lässt.
Noch Fragen?
Wie erfahre ich als Pflichtteilsberechtigter im Erbfall den Wert einer Immobilie?
Bei einem Erbfall werden Sie vom zuständigen Nachlassgericht informiert, wenn ein Testament bzw. eine letztwillige Verfügung vorliegt und Sie enterbt wurden. Falls Sie dort nicht erwähnt wurden und das Nachlassgericht auch sonst keine Kenntnis von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen hat, müssen Sie selbst aktiv werden. Dasselbe gilt, wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat.
Wenn Sie einen Pflichtteilsanspruch geltend machen wollen, muss zunächst der Wert des Nachlasses bestimmt werden. Wenn eine Immobilie zum Nachlass des Verstorbenen gehört, ist auch deren Wert ermittelt werden.
Als Pflichtteilsberechtigter haben Sie gemäß § 2314 BGB einen Wertermittlungsanspruch gegen die Erben. Die Erben sind Ihnen gegenüber also verpflichtet, den Wert der Immobilie – gemeint ist der sogenannte “Verkehrswert”, zu dem die Immobilie am Markt veräußert werden kann – mitzuteilen bzw. zu ermitteln. Da die Erben oft selbst diesen Wert nicht wissen, wird häufig ein “Verkehrswertgutachten” durch einen Sachverständigen erstellt. Ein solches Gutachten wird anhand gängiger Wertermittlungsverfahren und einschlägiger wertbildender Faktoren erstellt. Wichtig sind dabei zum Beispiel Alter und Zustand der Immobilie, Lage, Wertsteigerung, Vermarktungsmöglichkeiten usw.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Im Immobilienbereich werden unterschiedliche Begriffe bzw. Immobilienwerte verwendet, je nachdem, welche Aspekte der Immobilie berücksichtigt werden.
So spricht man vom sogenannten Bodenwert einer Immobilie, wenn es um den Wert des unbebauten Grundstücks geht bzw. ein darauf stehendes Gebäude zunächst nicht mit berücksichtigt wird. Dieser Bodenwert wird anhand der Größe des Grundstücks und des sogenannten “Bodenrichtwerts” bestimmt. Solche Bodenrichtwerte werden in Deutschland für ganze Bodenrichtwertzonen ermittelt und in Form von Bodenrichtwertkarten zur Verfügung gestellt.
Bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert der baulichen Anlage, also des Hauses, hinzu. Falls es noch Nebengebäude oder Außenanlagen gibt, ist deren Wert ebenfalls zu berücksichtigen. Gebäude- und Bodenwert zusammen bilden den Grundstückswert.
Der Verkehrswert der Immobilie berücksichtigt darüber hinaus noch marktbildende Faktoren. Der Verkehrswert der Immobilie ist gemäß § 194 BauGB derjenige Wert, der bei einem Verkauf auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Umständen erzielt werden kann. Oft wirken sich diese marktbildenden Faktoren wertsteigernd aus.
Nicht zu verwechseln ist der Verkehrswert mit dem Beleihungswert der Immobilie, der wichtig wird, wenn man zum Beispiel eine Hypothek aufnehmen will.
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, ist in der Regel eine Wertermittlung erforderlich bzw. die Einholung eines Verkehrswertgutachtens.
Wer erstellt Verkehrswertgutachten für Immobilien?
Ein Wertermittlungsgutachten oder Verkehrswertgutachten für eine Immobilie wird in der Regel von geeigneten Sachverständigen erstellt, z.B. Architekten oder Ingenieure. Das Wertermittlungsgutachten sollte von einem unabhängigen Gutachter erstellt werden.
Eine weitere, kostengünstige Möglichkeit sind Kurzgutachten oder eine sogenannte “Marktpreiseinschätzung”. Hierbei wird üblicherweise der Wert der Immobilie auch nach der ImmoWertV ermittelt. Die Marktpreiseinschätzung gibt eine realistische Einschätzung des möglichen Marktpreises für die Immobilie, weist aber nicht unbedingt den Verkehrswert aus. Eine einfache Marktpreiseinschätzung ist meist günstiger, bleibt aber gegebenenfalls oberflächlich.
Als Pflichtteilsberechtigter haben Sie Anspruch auf Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens, das den Verkehrswert der Immobilie ausweist. Wenn der Erbe Sie auf eine Marktpreiseinschätzung verweisen will, sollten Sie überlegen, ob Ihnen das genügt. Die Kosten für das Verkehrswertgutachten gehen zwar zu Lasten des Nachlasses, ein solches Gutachten ist aber im Zweifel präziser und wird in der Regel von einem (vereidigten) Sachverständigen erstellt.
Wie finde ich einen geeigneten Gutachter für ein Wertermittlungsgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist vor Gericht gültig, wenn es von einem Sachverständigen für Immobilien stammt. Für Sie als Pflichtteilsberechtigten ist es im Erbfall daher sinnvoll, ein Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten Gutachter zu verlangen. Der Sachverständige sollte staatlich anerkannt bzw. vereidigt sein.
Ein weiterer Vorteil ist, dass Sachverständige nach vorgegebenen Verfahren bewerten und zudem meist nach Festpreisen oder nach Zeitaufwand abrechnen, sodass die Kosten transparent bleiben. Darüber hinaus bieten unabhängige Sachverständige die Gewähr einer angemessenen Bewertung der Immobilie.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Für die Wertermittlung von Immobilien – also insbesondere die Verkehrswert- bzw. Marktwertermittlung – sieht die sogenannte Wertermittlungsverordnung (WertV) drei normierte Wertermittlungsverfahren vor: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Um das für die Immobilie am besten passende Wertermittlungsverfahren zu finden, ist ausschlaggebend, wie die Immobilie vor allem genutzt wird.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich für Immobilien, deren Wert sich leicht aufgrund einer gewissen Zahl vergleichbarer Immobilien bestimmen lässt. Das ist zum Beispiel bei Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken der Fall. Es wird aber auch für andere Immobilien, zum Beispiel für Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Garagen angewendet, je nachdem, ob der jeweilige Grundstücksmarkt eine ausreichende Vergleichsmöglichkeit bietet.
Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht. Das ist etwa der Fall bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder sogenannten “Betreiberimmobilien” wie Hotels oder Krankenhäuser.
Das Sachwertverfahren wird häufig für selbstgenutzte Immobilien verwendet, also zum Beispiel Einfamilienhäuser. Für die Wertermittlung sind neben dem Bodenwert, der nach dem Vergleichsverfahren ermittelt wird, die (hypothetischen) Wiederherstellungskosten des auf dem Gebäude befindlichen Grundstücks maßgeblich.
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